Redacción: May 13, 2020

«La importancia de la valoración agraria»

En ocasiones cuando los propietarios de las fincas rústicas quieren vender o transferir su propiedad, no están seguros del valor que le deben asignar a su inmueble. El vendedor, obviamente, puede asignarle a la finca el valor que estime oportuno, siendo el propio mercado el que lo regule. En el caso de querer adquirir el vendedor una valoración profesional del inmueble rústico, debe acudir a profesionales acreditados para tal labor. Esto sería muy recomendable hacerlo, ya que existe el riesgo de poder infravalorar el bien, con su consecuente pérdida económica o por el contrario asignarle un valor demasiado alto, retrasando su venta hasta un nuevo ajuste en el precio o incluso imposibilitándola.

A la hora de pretender adquirir una finca rústica, es muy probable la solicitud de un crédito o préstamo hipotecario, en tal caso, la tasación la realizan profesionales independientes que valoran para sociedades de tasación homologadas. Estas tasaciones, debido a la naturaleza de los bienes implicados, los profesionales que las pueden realizar deben ser, por ley, ingenieros técnicos agrícolas o ingenieros agrónomos, pudiendo ser complementados con arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos si en la finca hay un inmueble edificado para su uso residencial. Dichas tasaciones, cuya finalidad es un crédito hipotecario, estarían reguladas por ley, mientras que por ejemplo una valoración de la misma finca para la estimación de un precio de compra-venta, se ajustaría más al criterio del profesional que la realizase, aunque sus valores no deben diferir notablemente.

Es muy frecuente que los conceptos de valoración y tasación se confundan y se usen indistintamente a la hora de hablar del tema en cuestión. La valoración consiste en asignar valores a bienes de forma general, sin una identificación muy precisa del bien objeto del estudio. Se puede hablar por ejemplo de valores de viñedo o de cereal, en determinadas comarcas y con determinadas producciones. En cambio, la tasación se caracteriza por su concreción, ya que hay que identificar plenamente el bien inmueble, analizando todas sus variables con precisión.

En el proceso valorativo por parte del profesional, una vez identificado el inmueble, lo primero que habría que realizar sería definir la finalidad de la valoración, para acto seguido, elegir y justificar el criterio y el método utilizado. No se obtendrá el mismo valor, para un mismo inmueble, a efectos de: compra-venta, expropiaciones, seguros, catastro, hipotecas...

Para una estimación del valor del mercado de una finca rústica cuya finalidad es su venta, no habría que identificar con exactitud el bien inmueble, aunque cuando se realice la operación de compra-venta, sí hay que identificarlo perfectamente, tanto jurídica como físicamente, por lo tanto, sería recomendable.

Los métodos más utilizados en la valoración de fincas son los métodos comparativos y el método analítico. Los métodos comparativos son los más utilizados para dar valor a las fincas en las operaciones entre particulares, siguiendo la premisa de que "no existe más valor que el valor de mercado". Para poder aplicarlos se ha de disponer de información de fincas comparables para poder aplicar su homogeneización.

El método analítico es otro de los más utilizados y sería el más objetivo, ya que se fundamenta en la estimación de las rentas futuras que puede proporcionar el bien en cuestión.

Se recomienda una valoración adecuada de los bienes rústicos por parte de profesionales.


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